2025年2月，北京市规划和自然资源委员会发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，犹如一颗投入房地产市场湖面的石子，激起层层涟漪。

　　实际上，这个《技术要点》，是在去年11月份发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》基础上，新增了阳台、架空层、风雨连廊、共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度、建筑立面品质等内容。

　　细看这新政，全是干货：鼓励建阳台，最多能送套内10%的面积；套内140平以上的大户型，还能送不超套内25%且不超50平米的挑空；外立面用石材、铝板、陶板这些好材料，增加的厚度还不计入容积率。

　　这一套组合拳打下来，明摆着一线城市新房要迈进“大赠送时代”，新房和存量二手房之间，即将拉开一场产品配置的巨大差距，堪比“四代住宅”引发的行业变革。

　　北京楼市向来是上海楼市的风向标，这就不免让人好奇：上海会不会跟风，也推行类似政策？要是真推广了，又会给上海楼市带来啥样的连锁反应？

　　从现实情况来看，上海跟进推广“好房子”政策的可能性极大，只是细则上会根据本地情况微调。

　　2024年上海新房市场的处境，就像冰火两重天。市中心2000万以上的豪宅卖得热火朝天，百亿销售额屡见不鲜；可郊区新房却门可罗雀，开发商为了去库存，送金条、送车位、送汽车，各种招数都使出来了，还是难以扭转滞销局面。

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　　尽管目前，上海从市场政策端已经给出不少利好，像降低首付比例、放宽公积金贷款条件等，外环外只差全面放开限购这一步。在这种情况下，要想让郊区市场重新活起来，从产品端突破成了必然选择。用高赠送的四代住宅产品淘汰老旧次新房，激活市场，这思路越来越清晰。

　　而青浦之前官宣要搞“四代住宅”，就是个很明显的信号，就像当初青浦新城率先放松人才购房门槛一样，后续其他新城大概率也会跟上，一场郊区住宅产品的大升级，似乎已箭在弦上。

　　不过，上海肯定不会照搬北京模式。在阳台设计上，北京鼓励建阳台，上海则更可能像长三角地区的做法，额外赠送大露台。上海人喜欢在室外休闲、晾晒，露台更符合生活习惯，而且赠送面积也会和套内面积挂钩，面积越大，送得越多。

　　在推动外立面升级上，上海肯定也会发力。铝板、石材这些高品质材料，质感远超普通涂料，既能提升建筑颜值，又能增强耐久性，这对提升上海住宅整体品质很有帮助。

　　目前在上海的豪宅领域，“好房子”绝对值得期待。它能带来真正的空中别墅产品，加速淘汰那些房龄老、户型差的老旧豪宅。现在上海新房豪宅市场竞争激烈，“好房子”的出现，无疑是一记有力的“降维打击”，推动豪宅市场更新换代，提升整体居住品质。比如：绿城·潮鸣东方、宸嘉龙华项目项目等，绝对值得期待。

　　小编认为，对于一些刚需楼盘，这类标准的实施是一种变相降价。以阳台为例，北京新规实施后，建面约100㎡的户型最多可设计10㎡的阳台，同样的面积多一个阳台。

　　需求端，购房者对品质需求提升，高品质房源需求增加，这会使高品质新房价格有一定支撑，但由于市场供应可能因政策鼓励而增加，整体房价大幅上涨的可能性不大，而是趋于平稳。

　　但是不同品质房源价格差距可能进一步拉大，高品质房源价格相对坚挺，普通房源价格则受市场供需影响波动。

　　“好房子”标准下的新房在居住空间、社区配套、建筑品质等方面优势显著。以拥有挑空空间和大阳台的新房为例，其居住舒适度远超普通二手房。这种品质差异会导致价格分化，二手房价格优势不再明显。

　　在同等预算下，购房者更倾向于选择品质更高的新房，使得二手房议价空间增大，价格有下行压力。

　　尤其是那些房龄较长、缺乏优质学区配套加持的五环外品质较差的二手房，如老旧小区的“老破小”“老破大”房源，面临的价格冲击更为严重。

　　北京“好房子”标准为上海房地产市场发展提供了宝贵借鉴。无论是购房者居住品质提升，还是房价和二手房市场的变化，都预示着房地产市场正朝着更加注重品质、满足居民真实居住需求的方向迈进。上海房地产市场未来在政策引导下，有望迎来产品创新升级、市场结构优化的新局面，为居民打造更宜居的家园。