：位于保利瑰丽酒店对面，项目占地4.35万㎡（约65亩地）、计容面积：1.52万㎡、容积率：0.35，这算是目前海棠湾容积率最低的项目之一了！

　　本期共计13套商业楼进行了预售公告，预售面积2074.48㎡，暂无备案价公示，但根据网上的公开信息，目测价格不菲。保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　这个项目和名字一样，很隐秘，主打的就是一个高净值人群，私密不被打扰的度假生活，这一点从容积率上就能看出来。

　　全盘仅49套别墅，建筑面积：145㎡-175㎡，单套约2300万—3500万；

　　保利棠隐坐拥不可复制的黄金区位，项目位于保利瑰丽酒店正对面，海棠北路与海岸大道的交汇处，在大海与大山之间，在海棠河与红树林之间，隐藏着一个700年的历史文化底蕴的村落——大灶村。大约在明朝中期，大灶村的居民就一直居住、生活、繁衍在此，发展至今已经有接近700年的历史沉淀。保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　本着尊重和立足历史文脉的原则，延续700年的原始村落建筑肌理，在产品打造的时候提取古村落原始民居的建筑元素（如坡屋顶、硬山山墙、门斗、柱廊等）及建筑材料（如青瓦、空斗老砖、浅色涂料、木门窗等），通过建筑设计手法进行现代化演绎。

　　在700年古村落—大灶村，重拾渔樵耕读式理想生活，安放岁月悠然。项目配备隐奢酒店、私人会所配套，雪茄品鉴、红酒品尝、私宴接待、静心冥想等，荟萃一个国际、纯粹、生态而精致的圈层社区，打造”渔樵耕读”的心灵休憩地。保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　建筑面积约 143㎡，却奢享 4 房 4 厅 6 卫、2 保姆房、2 车位及 1 庭院泳池，使用面积阔达 670m² - 980m²。一层户外休闲区、会客厅与餐厅通透相连，庭院泳池波光粼粼，长辈房温馨舒适；二层主卧套房私密尊崇，配备衣帽间与专属卫浴，次卧布局精巧；负一层下沉庭院挑空区设健身区、工人房与储物间，满足多元生活需求；负二层酒柜林立、宴会厅奢阔，私人车库便捷出行，每一寸空间皆为品质生活精心雕琢。

　　约 173㎡的空间里，布局 5 房 4 厅 7 卫、2 保姆房、2 车位与庭院泳池，使用面积在 920m² - 1410m²。一层客厅与餐厅畅连庭院，泳池景观尽收眼底，长辈房与客卫贴心设计；保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　负二层酒窖、台球室、影音室一应俱全，为休闲时光增添无限精彩，为居者呈上全方位舒适体验。保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　同样约 173㎡，规划 5 房 4 厅 7 卫、2 保姆房、2 车位及庭院泳池，使用面积 940m² - 1280m²。一层家庭厅与餐厅相连，庭院美景相伴，卧室分布合理，公卫便利；保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　负二层影音室、高尔夫球室、品酒雪茄区等专属空间，满足多元休闲娱乐追求，精筑格调生活范本。保利棠隐售楼处电话☎：✔✔✔

　　2月20日，上海、杭州同日举办土拍活动，上海4宗地、杭州3宗地均溢价成交，其中上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块、虹口区C080302单元hk329-11地块溢价率分别为33.4%、38.2%；杭州西兴单元BJ030302-29地块、城东新城单元SC080201-48地块溢价率分别为43.4%、54.0%。

　　自去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上海、深圳、杭州等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。2025开年以来，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企参拍积极性较高。如2月19日苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；2月18日成都成华区保和街道地块溢价率达28%；2月14日杭州临平区荷禹路地块溢价率达65%；2月11日北京朝阳区三间房组合地块经过超百轮激烈竞价后成交；2月8日郑州司法警官学院地块以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。

　　近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。当然，在住宅产品加速迭代的当下，在售新房项目也需密切关注周边新出让地块的规划调整带来的竞争影响。

　　此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。近期广东多地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而改善市场供求关系，缓解房企资金压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。

　　核心城市加大优质地块供应，同步优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求潜力

　　近几年，为了提高房企拿地积极性，各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化：

　　一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求。核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如近期成交的高溢价地块-北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。

　　同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比显著提升。根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18.0%，较2023年提升6.3个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024年推出55宗住宅用地中，42宗容积率在1.5以下，占比达76%，较2023年大幅提升；济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。

　　二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。2024年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设，2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计2025年将有更多城市优化相关政策。

　　表：2024年以来重点城市住宅规划设计条件优化情况数据来源：中指研究院综合整理

　　为适应当前房地产市场新的发展趋势，房企的投资策略也正在发生转变，从“粗放扩张”转向“聚焦深耕”。其中，“小而美”地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点受到企业青睐。这类地块既能够有效降低开发门槛和企业资金压力，也能够更灵活地适应市场需求的变化。

　　根据中指监测，近几年，中小型地块成交占比有所提升。2024年，重点40城住宅用地规划建面在10万㎡以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万㎡以下宗数占比提升约8个百分点。

　　当然，“小而美”地块的占比提升也与地方政府供地策略变化有关，在市场承压情况下，核心区“小而美”地块能够吸引更多企业参与土地竞拍，尤其是中小型房企，这类地块能够帮助房企更好地平衡规模扩张与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。

　　与此同时，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。近期核心城市已成交多宗“巨无霸”地块，多为头部央企获取，如2024年11月中海以153.3亿元（规划建面39.4万平方米）、溢价率0.21%获取北京朝阳组团优质地块；2024年12月华润&中海以185.1亿元（规划建面26.3万平方米）、溢价率46.3%联合获取深圳南山区粤海街道T107-0107地块；今年2月20日金茂&庆隆以89.6亿元（规划建面7.6万平方米）、溢价率38.2%联合获取上海虹口区C080302单元hk329-11地块。

　　2024年，中央和监管部门持续出台盘活闲置存量土地的相关政策，5月，住建部、自然资源部提出妥善处置闲置土地、盘活存量土地；6月，自然资源部和国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号），提出三个方面18条举措处置闲置存量土地；10月，财政部明确允许专项债用于土地储备；11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则，为地方执行具体政策提供指导。今年1月，财政部再次发声，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。

　　根据中指监测，湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告，近期，广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，目前广东省多个地区（不仅限于地级市层面，下辖区、市、县也有发布）自然资源局公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单。根据中指统计，截至2月18日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量已达220宗，用地面积接近1000万平方米，拟收购价格合计超430亿元。

　　专项债券资金的注入有效地推动了地方政府收购存量闲置土地的进度，预计接下来将有更多城市落实相关政策，这将对降低土地库存，改善市场供求关系，缓解房企资金压力起到积极作用。更为关键的是，若房企能够较快获得资金，并且政府适时推出更优质的地块，将有望带动市场进入新的循环，加快推动房地产市场“止跌回稳”。

　　表：广东省、吉林省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地规模(截至2月18日)数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据CREIS九游体育网站入口九游体育网站入口