2026年4月16日，财政部与住建部联合发布通知，启动2026年度中央财政支持实施城市更新行动，评选不超过15个城市，东部、中部、西部补助上限分别为8亿元、10亿元、12亿元，资金分年拨付。

　　这已是该机制运行的第三年。2024年首批15城，2025年扩至20城并首次纳入三四线年门槛降至地级及以上城市但名额压缩回15个以内，评审重点从“区域平衡”转向“基础扎实、积极性高”。三年三变，政策逻辑清晰可循——试点期已过，现在是筛选真正能干事的城市，把钱花出实效。

　　对于投资者而言，比政策本身更重要的是资金通道的打通。2026年一季度，全国城市更新相关专项债发行接近1200亿元，达到2025年全年规模的三分之一，同比增长7%；其中城中村改造专项债发行超500亿元，同比增长140%。有机构预计全年专项债发行额度有望达4.8万亿元，较2025年增加4000亿元，城市更新是重点支持方向之一。中央财政补助扮演“引子”角色，专项债、政策性贷款、REITs等才是真正的资金活水。

　　城市更新项目很少是单一工地的简单改造，而涉及多地块联动、多部门协调、跨周期资金平衡。地方政府天然偏好综合实力强的央国企——垫资能力强、信用背书高，且项目带公共品属性，从合规角度也更倾向于国企。

　　2026年前2个月，行业龙头中国建筑新签合同总额7198亿元，同比增长0.9%，其中房建业务4899亿元、增长9.6%。城市更新是明确的增量来源，其旗下工程局已召开城市更新业务培训会，围绕产品体系和协同机制布局。另一家央企中国交建，旗下公司近期中标天津南开西营门城市更新产城融合区住宅项目二期施工总承包，金额约4.73亿元，项目覆盖151.8公顷、4.5万人口。

　　地方龙头同样不可忽视。上海建工一季度新签合同603.74亿元，中标5亿元以上重大工程85.28亿元，包括锦江乐园改造更新项目（8.68亿元）、黄浦区豫园社区城市更新项目（总建筑面积超37.6万平方米）。需要指出的是，其传统建筑施工业务同比下降1.55%，说明城市更新正在填补传统房地产开工不足留下的缺口。在深圳，本地国资背景的天健集团深耕罗湖螺岭片区改造项目，规划容积47.28万平方米，已列入2024年深圳市首批城中村改造计划，近期又中标龙岗区布吉街道南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务。

　　从投资角度看，央国企总包方受益最直接，但体量庞大意味着业绩弹性有限，且应收账款规模较高。地方国企的“主场优势”更明显，但业务高度集中于单一区域，受当地项目审批和资金节奏影响较大。

　　无论总包方是谁，管网改造、设计咨询、幕墙工程这类细分需求都是城市更新中的“刚性支出”，其受益逻辑更为纯粹。

　　地下管网是“十五五”期间的重中之重，全国新建和改造投资预计超过5万亿元。以排水管网非开挖修复为主业的誉帆科技，2025年前三季度营收5.02亿元、归母净利润0.77亿元，毛利率长期稳定在48%至50%。这一细分领域的技术壁垒较高，景气度相对独立于地方财政的短期波动。

　　设计咨询端，九游体育网站入口以装配式建筑和BIM为核心技术的华阳国际，产品覆盖城市更新等多种业态。2025年营收12.03亿元、增长3.1%，但净利润同比下降27.7%至9059万元——说明设计端虽然受益，但行业整体仍处于周期性调整中。幕墙工程方面，江河集团近期公告全资子公司中标北京建工发来的幕墙项目，金额约2.74亿元，存量建筑立面改造为其带来结构性增量。

　　还有一类是高度聚焦城市更新的建筑企业。例如德才股份，2025年前三季度“城市更新”“城市配套”类项目新签29.45亿元，占同期新签总额的83.30%，预计全年扭亏为盈。聚焦度高意味着对政策敏感，但也意味着业绩与政策落地节奏高度绑定，波动风险更大。

　　建材环节的受益周期更长，但竞争也更激烈。老旧小区改造、存量房翻新直接拉动涂料、防水材料等需求。工程涂料龙头三棵树，其家装墙面漆业务被多家机构视为城市更新受益方向；东方雨虹则将城市更新列为重点发展方向，创新推出的“雨虹桃花源”防排蓄水系统已在全国200余个项目落地。防水材料是“看不见但不得不做”的刚性支出，但行业集中度低、竞争激烈，龙头企业需要靠渠道下沉和技术差异化维持盈利能力。

　　2025年和2026年的政策方向均明确支持“利用存量土地和闲置房屋”“建设消费型基础设施”，意味着城市更新的主战场正在从拆除重建转向存量活化。这一转变将使运营服务商的重要性持续上升。例如主营老旧物业改造运营的锦和商管，在管项目67个、面积约132万平方米，聚焦京沪存量物业，近三年股息率分别为3.83%、5.88%、5.01%。但运营类项目的出租率高度依赖区域经济环境和招商能力，业绩存在波动。需要强调的是，运营环节的受益逻辑更偏向长期，短期爆发力有限。

　　以上分析仅为基于政策文本和公开信息的行业梳理，不构成任何投资建议。投资者需要关注几个核心风险：一是地方财政压力，部分城市虽入围但配套资金能否按期到位存在不确定性；二是政策落地节奏存在时滞，从资金拨付到项目开工有时间差；三是相关公司估值已部分反映预期，订单转化为业绩需要时间；四是建筑和建材行业应收账款周期普遍较长，地方支付能力变化可能影响利润兑现。

　　城市更新是一个贯穿“十五五”的结构性方向，而非短期题材。把握这一方向，需要从粗放的政策炒作转向对具体公司订单质量、区域布局和现金创造能力的深入研究。

　　免责声明： 本文所有内容均为基于公开信息和政策文本的行业分析，不构成任何形式的投资建议。文中提及的上市公司仅为行业分析示例，用于佐证产业链逻辑，不构成买入或卖出的推荐。城市更新政策的实际落地效果存在区域差异和不确定性，投资者应充分了解相关风险，审慎决策。市场有风险，投资需谨慎。

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